Investir dans l’immobilier résidentiel américain | GCG Real Estate

Il y a une centaine d’années, il y avait trois actifs de base dans lesquels vous envisagiez d’investir : les actions, les obligations et les équivalents de trésorerie. Les dernières décennies ont vu l’apparition de toutes nouvelles classes d’actifs, parmi lesquelles les crypto monnaies et les investissements dits « passionnels ». Mais il y a un joyau qui brille un peu plus : l’investissement dans l’immobilier résidentiel. À ce jour, l’investissement dans l’immobilier américain semble être l’une des options d’investissement les plus stables et les plus rentables, en ce qui concerne le rapport risque/rendement.

L’immobilier comme classe d’actifs la plus stable

Ces types d’actifs représentent des options d’investissement sûres et moins risquées. Étant donné que les biens immobiliers sont des actifs tangibles, basés sur une valeur « réelle », ils renforcent considérablement le sentiment de certitude et de stabilité des investisseurs. L’obtention et/ou la vente de biens immobiliers est un processus qui prend beaucoup de temps, ce qui rend difficile toute réaction impulsive et tout achat ou vente en catastrophe de ce type d’actifs.

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D’autre part, vous n’avez pas à craindre que l’immobilier se démode. Dans la plupart des cas, le prix des biens immobiliers augmente au fil du temps. De plus, il s’agit du meilleur atout pour obtenir un effet de levier. Il se paie tout seul, même si vous ne pouvez pas vous permettre d’acheter un bien immobilier en totalité en espèces. En investissant seulement 20 à 30 % du prix, vous pouvez devenir propriétaire de la totalité du bien en 10 à 20 ans.

Investir dans l’immobilier résidentiel américain – par où commencer ?

Le logement américain est la plus grande classe d’actifs au monde, avec une valeur de 35 000 000 $.

Lorsqu’il s’agit de décisions d’investissement immobilier, il faut s’abstenir d’en prendre avant d’avoir effectué des recherches et des analyses approfondies. La meilleure façon de commencer est d’analyser les facteurs macroéconomiques, car ce sont eux qui affectent le plus le marché. La macroéconomie, en tant que branche complexe de l’économie, nous aide à déterminer et, dans une certaine mesure, à prévoir les tendances économiques futures. Les macro-facteurs comprennent, entre autres, la croissance du PIB à long terme, les tendances hypothécaires, la croissance économique et du marché, l’indice des prix à la consommation, l’indice des prix des logements, etc. La dernière crise, provoquée par un cas de force majeure, nous a montré à quel point la vie et l’économie sont imbriquées, et combien il est difficile d’évaluer les tendances économiques et du marché.

Ce que nous avons appris sur le marché immobilier américain, c’est que même pendant la crise de 2008, qui a considérablement affecté le marché du logement, les prix des loyers sont restés stables et l’économie s’est revitalisée. La crise actuelle induite par la pandémie peut être décrite comme une bonne opportunité d’investir dans l’immobilier américain.

Les détails microscopiques des investissements immobiliers

Supposons que nous soyons d’accord sur la chose et que l’économie (et/ou le marché) américain soit un terme extrêmement large. Non seulement que chaque État a sa propre juridiction et ses propres politiques de croissance économique, mais on pourrait dire que chaque quartier a son propre écosystème microéconomique. Le niveau global de la santé économique d’un seul État peut être placé sous le parapluie des facteurs macroéconomiques, puisqu’il a fortement influencé les facteurs susmentionnés.

Cependant, certains facteurs sont strictement locaux et comprennent le volume des dépenses d’infrastructure d’une ville ou d’une municipalité, les taxes et réglementations locales sur les revenus et l’immobilier, le taux d’inoccupation au sein de l’État. Le choix d’un bien immobilier est un processus fluide, dans lequel un facteur défavorable peut vous ramener au point de départ.

L’idée qui sous-tend l’étude des facteurs macro et micro est fondée sur la volonté de discerner entre un bon investissement et un investissement idéal. Ce qui semble être un très bon investissement aujourd’hui peut devenir un mauvais investissement dans les années à venir. Le risque est omniprésent, mais il peut être atténué par un processus de décision éclairé. Il exige beaucoup de recherche, de calcul et de réflexion. Les investissements immobiliers étant à long terme, il faut réfléchir aux perspectives d’avenir avant de prendre une décision.

Ne jamais sous-estimer le pouvoir du quartier

Une erreur courante des investisseurs inexpérimentés consiste à fonder leurs décisions sur une propriété, sans tenir compte du voisinage. De toute évidence, personne ne s’attend à ce qu’investir dans une propriété au milieu d’une favela puisse s’avérer être une décision intelligente. La proximité du centre ville, des centres commerciaux, des écoles, des infrastructures de transport doit toujours être prise en compte. Les quartiers agréables et décents se caractérisent généralement par des prix de l’immobilier élevés. Notre stratégie consiste à acheter des propriétés en gros et à investir non seulement dans des propriétés individuelles mais aussi dans des quartiers entiers. Cela permet d’accroître la valeur intrinsèque des propriétés au fil du temps.

Utiliser l’effet de levier

En tant qu’investisseur individuel, avec des liquidités limitées, vous pouvez toujours faire un effet de levier en investissant dans 20 à 30 % de la valeur de la propriété et en remboursant l’hypothèque avec l’argent du loyer. Cela pourrait signifier qu’au lieu d’acheter une maison pour, disons, 65 000 $, vous pouvez en acheter trois en ne payant que 19 500 $ par maison au départ. Si vous suivez la règle du 1 %,votre loyer mensuel médian devrait être d’au moins 650 $. En moins de dix ans, vous pouvez être propriétaire de la totalité des trois propriétés tout en étant en mesure de payer les impôts et l’entretien. Vous pouvez ensuite réinvestir cet argent, cette fois en achetant dix maisons, en utilisant le même principe de levier.

Immobilier résidentiel vs. immobilier commercial

Chaque type de propriété a ses propres avantages, sans aucun doute. Pour nous, le résidentiel a toujours été le premier choix. Sans vouloir nous immiscer dans les préférences personnelles de quiconque, nous aimerions évoquer l’exemple des centres commerciaux, symbole de la culture et de la consommation des adolescents aux États-Unis. Il n’y a pas si longtemps, ce type de propriété était la parfaite opportunité d’investissement, non seulement aux États-Unis mais aussi dans la plupart des autres pays du premier monde. Cependant, la sous-culture des centres commerciaux a diminué et a été lentement remplacée par le « binge-shopping » en ligne. Bien que nous soyons sûrs que les investisseurs ont fait fortune, la majorité des centres commerciaux autrefois bondés se transforment en décor de films apocalyptiques.

En attendant, les gens vivent toujours dans les quartiers environnants et continuent d’acheter. Et surtout, ils louent toujours des maisons. Même si notre façon d’aborder la consommation a changé grâce aux achats en ligne, l’un des besoins les plus importants de la vie – le logement – n’a pas changé d’un iota. Les dernières tendances en matière de consommation, telles que le mouvement « zéro déchet » et le minimalisme, ne peuvent que nous encourager à investir dans des propriétés résidentielles existantes, au lieu d’en construire de nouvelles à partir de zéro. Abstraction faite de ces considérations éthiques, les investissements immobiliers résidentiels restent stables et offrent certaines possibilités d’investissement, avec une marge de manœuvre importante pour les ajustements et l’alignement.

Exigences approfondies pour les investissements immobiliers résidentiels

S’appuyant sur des années d’expérience, nous avons préparé un guide concis pour ceux qui souhaitent investir dans le marché immobilier résidentiel américain. Ce guide comprend une liste des documents requis pour l’acquisition d’un bien immobilier, ainsi que d’autres informations utiles concernant la rénovation, la location, la gestion des biens et l’entretien général.

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